Kentsel Dönüşüm

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Resmi rakamlara göre, 17 Ağustos 1999 Adapazarı ve 12 Kasım 1999 Gölcük depremlerinde toplam 18.243 kişi yaşamını yitirmiş, 48.901 kişi de yaralanmıştır. İki depremde, 329.216’si konut, 48.663’ü işyeri olmak üzere toplam 377.879 yapı birimi çeşitli derecelerde hasar görmüştür. Verilen bu büyük kayıp sonrası, deprem yönetmeliği ve bina güvenliğinin sağlanması, ülke politikasında önemli bir madde haline gelmiştir. Kentsel dönüşüm, devletin daha yaşanabilir ve sağlıklı kentsel mekânlar yaratmak için kullandığı, yasalarla çerçevelenmiş bir uygulama aracıdır. Kentsel dönüşümle kentlerdeki nitelikli yapı stokunun arttırılması hedeflenmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TÜRKİYE’DEKİ TANIMI

Kentsel dönüşüm, Türk Dil Kurumu’nun tanımında, “kentin imar planına uymayan, ruhsatsız binaların yıkılıp, planlara uygun olarak toplu yerleşim alanlarının oluşturulması” olarak açıklanmıştır. Amacı, kentin çeşitli açılardan eskimiş, yaşanabilir olmaktan çıkmış alanlarının yapılacak düzenlemelerle yenilenmesini sağlamaktır. Uluslararası literatürde bu tür müdahaleler “kentsel yenileme” olarak adlandırılmasına rağmen, ülkemizde yenileme dönüşümle sağlandığı için bu kavram “kentsel dönüşüm” olarak bilinmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖNEMİ VE ÇEŞİTLERİ

Kentsel dönüşüm düzenlemeleriyle, doğal afetlerde çökme riski taşıyan yapıların risksiz hale getirilmesiyle olası büyük yıkımların önlenmesi amaçlanmaktadır. Dönüşüm uygulamalarıyla, can güvenliğinin yanı sıra kullanıcı konforu da arttırılacak, kente daha nitelikli bir yapı stoku kazandırılacaktır. Yenilemeler yapı ve çevresinin katma değerini yükseltecektir. Ama burada asıl amacın, dönüştürülen yapılar ve alanlardan rant elde etmek değil, can ve mal güvenliğini sağlamak olduğu unutulmamalıdır. Kentsel dönüşümü sadece yapının yıkımı, yeniden yapımı ve bunun sonucunda elde edilecek rant olarak değil, bu süreçten etkilenen topluluğun, karşılıklı anlayış içerisinde ortak katma değer elde edebileceği bir sosyal dönüşüm süreci olarak da tanımlayabiliriz. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm projelerinin mekâna ve yaşama olumsuz etkilerinin olabileceği de göz önünde bulundurulmalıdır. Günümüzde giderek yaygınlaşan Sosyal Etki Değerlendirme (SED) Raporları’yla, dönüşüm süreçlerinin olası olumlu ve olumsuz etkileri önceden araştırılıp tanımlanarak, bu etkilerin azaltılması için hazırlıklar yapılır. Bu anlamda, Sosyal Etki Değerlendirme (SED) Raporları, dönüşüm projelerinde yaşanan olumsuzlukların en aza indirilmesi, empati yoluyla beklentilerin ortaklaştırılması ve uzlaşma yoluyla gerilimsiz kentsel ve sosyal dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için bir gerekliliktir. Kentsel dönüşüm uygulamalarına bakacak olursak, ilgili yasada “riskli rezerv alan”, “riskli alan” ve “riskli yapı” tespitleriyle çalışmaların başladığı görülmektedir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm modelleri bu tanımlara uygun şekilde yapılır.

6306 SAYILI KANUN NEDİR?

31 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 1 , bugün halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinmektedir. Kentsel dönüşüm yasasıyla, kentlerdeki nitelikli yapı stokunun arttırılması ve düzenlenmesi ile deprem, sel, toprak kayması gibi doğal afetler nedeniyle oluşabilecek büyük yıkımların önlenmesi amaçlanmaktadır. Kanunun esas çıkış sebebi 1999’da yaşanan Marmara Depremi’dir. Yaşanan afetin ardından binaların risk taşıyıp taşımadıklarının tespit edilmesi, taşıyorlarsa güçlendirilmeleri ya da yıkılıp yeniden yapılmaları gerekmektedir.

6306 SAYILI KANUNUN ÖNEMİ VE AVANTAJLARI

6306 sayılı kanunla, afet riski taşıyan yapıların kentsel dönüşüm modeli uygulanarak yenilenmesine zemin hazırlayan birtakım yasal düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerle, dönüşümden yararlanan kullanıcılara vergi indirimi, noter ve tapu harçlarından muafiyet gibi birtakım kolaylıklar sağlanmaktadır. Binasını yenileme sürecine sokan maliklere sağlanan avantajlar şöyledir:

  • Riskli binalarda yaşayan vatandaşların talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılması ya da anlaşmalı bankalardan 125.000 TL’ye kadar verilen kredilerde faiz desteği sağlanması.
  • Kanun uyarınca yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyeler tarafından alınan iskân harcı, otopark harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve bunun gibi diğer ücretler ile banka ve sigorta muamelelerinde alınan harçlardan muafiyet sağlanması.

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ SİVİL  AKTÖRLER

-HAK SAHİBİ

Hak sahipleri (Konut sahipleri & ticari ünite sahipleri) 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasından faydalanmak isteyen “iskânlı tapu”, “kat irtifaklı tapu”, “hisseli tapu”, “arsa tapulu gecekondu” ve “kaçak bina” sahipleri, bakanlık tarafından lisanslanmış yetkili bir kuruluşa başvuruda bulunarak binaları için deprem risk raporunu almakla yükümlüdürler. Bu başvuruyu binadaki bir kişinin yapması yeterlidir. Riskli yapı tespit raporuna göre binasına “riskli” şerhi konulan kat maliklerinin diğer görevleri ise şunlardır:

  • (Varsa) İtiraz hakkını kullanmak
  • İtiraz etmediyse gerekli çoğunluğu sağlayarak ortak karar protokolünü imzalamak
  • Ortak karar protokolüne göre müteahhit seçimini, kredi kullanacağı bankayla anlaşmalarını yapmak
  • Binanın yıkım, yenilenme, yeniden yapım masraflarını hisseleri doğrultusunda karşılamak

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ SİVİL  AKTÖRLER

-KAT  MALİKİ OLMAYANLAR VE KİRACILAR

Eğer kat maliki değilseniz, bir işyeri ya da konutta kiracıysanız, kentsel dönüşüm yasasının kıracılar için uyguladığı kira yardımı avantajından faydalanabilmeniz için, riskli olarak tespit edilen binanın, kullanıcıları tarafından anlaşmayla tahliye edilmiş olması gereklidir. Ayrıca kanun kapsamında kiracılara, taşınma masrafları dikkate alınarak, bir defaya mahsus olmak üzere iki ay kira yardımı yapılabilmektedir. Kira yardımı hakkında detaylı bilgiye ulaşmak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sitesine bakabilirsiniz.

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ PROFESYONEL AKTÖRLER

-MİMARLAR

Mimarlar riskli yapıların yeniden inşası için proje hazırlamakla görevlidir. Kullanıcılarının ihtiyaçlarına maksimum düzeyde cevap verebilecek, güvenilir ve nitelikli binalar yapmakla yükümlü olan mimarlar, kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli aktörlerden biridir. Mimar, riskli yapının projelendirme sürecinde çalışabildiği gibi, riskli yapı raporuna itiraz gelmesi durumunda bakanlık tarafından yetkilendirilecek rapor kontrol heyetinde de görev alabilir. Bina inşaat aşamasında ise, uygulama kontrolörlüğü yapmak üzere yetkili bir mimarin görevlendirilmesi gerekmektedir. Bu aşamada, kontrolörlük ücretini mülk sahibi olarak sizin vereceğiniz bağımsız bir mimar tutabilirsiniz. Kontrolör mimarin bağımsız olması, 2.1 yapınızın istediğiniz kalitede üretilmesi açısından menfaatinize olabilir. Mimari kendiniz seçebilir, ücretini müteahhidin ödemesi için anlaşabilir ya da anlaşacağınız müteahhidin önereceği mimarlardan biriyle çalışabilirsiniz. Eğer yeni bir proje çizdirmeye vaktiniz yoksa ve anlaşacağınız müteahhitlik firmasının size sunacağı plan ve projeler üzerinden sözleşme imzalayacaksanız, ekibinizdeki mimardan planları teknik olarak inceleyerek size danışmanlık sağlamasını talep edebilirsiniz.

Dikkat : Riskli yapı tespit raporuna başvurmadan önce kuracağınız çalışma ekibinde bir mimar bulunmalıdır. Riskli yapınızın dönüşüm sürecini başlatmadan önce, bir mimar ile çalışmaya başlamanız çok önemlidir. Böylece, dönüşüm sürecini başlatmadan önce yenilenecek binanızın projesini ekibinizdeki mimara istekleriniz ve ihtiyaçlarınız doğrultusunda çizdirip, yeni çizilmiş proje doğrultusunda dönüşüm sürecini birlikte geçireceğiniz bir müteahhit arayışına çıkabilirsiniz.

Dikkat : Kentsel dönüşümün esas amacı, yenilenen yapıya ve çevresine ekonomik bir rant sağlamak olmasa da, dönüşüm sürecinin doğal bir yansıması olarak, yenilenen bütün binalar belli bir değer kazanır. Bu bağlamda, yeni yapılacak binanızın kazanacağı değerin, binanızın tasarımcısı olan mimarin mesleki donanımıyla doğru orantılı olduğunu unutmamalısınız.

MÜTEAHHİT İLE İKİ TÜRLÜ ANLAŞABİLİRSİNİZ :

  •  Eğer hak sahipleri olarak binanızı yeniden yaptıracak yeterli ekonomik sermayeye sahipseniz, kendi ekibinizdeki mimara çizdirdiğiniz projeyi müteahhide ücret karşılığında yaptırabilirsiniz.
  • Hak sahipleri olarak kendi imkânlarınızla inşaat yaptıracak güce sahip değilseniz, müteahhitle “kat karşılığı” üzerinden anlaşabilirsiniz. Böylece müteahhidin ücretini, yenilenecek binadan vereceğiniz payla ödeyebilirsiniz.

 

NASIL  İYİ MÜTEAHHİT BULACAĞIM?

  • Müteahhit seçerken özellikle şu noktalara dikkat etmelisiniz: Binanızı yeniletmeyi düşündüğünüz müteahhidin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan alınmış müteahhitlik lisansı var mı?
  • Müteahhidin daha önce yaptığı ve bitirmiş olduğu benzer işlerle ilgili referanslarını araştırdınız mı?
  • Müteahhidin, binanızı imzalayacağınız teknik şartnameyle belirlenecek niteliğe uygun şekilde yapacak ekip ve ekipmanı var mı?
  • Müteahhidin öz sermayesi projeyi bitirmeye yeterli mi? İnşaat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ PROFESYONEL AKTÖRLER

-LİSANSLI DENETİM FİRMALARI

Riskli yapıların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen belediyeler, kamu kurumları, üniversiteler, meslek odaları ve lisanslı özel firmalar, herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti ve riskli yapı denetim raporu hazırlamakla görevlidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ PROFESYONEL AKTÖRLER

-BANKALAR

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında, hak sahipleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan düşük faizli kredi kullanabilmektedir.

Bankalar aynı zamanda müteahhitlere teminat mektuplarını veren aracı kurumlardır. Müteahhit firmalar sözleşmeden doğan her türlü yükümlülüklerinin teminatı olarak, yine sözleşmede kararlaştırılan zaman ve miktarlardaki banka teminat mektuplarını kat maliklerine sunarak, inşaatın tamamlanmasına yönelik garanti vermektedirler. Teminat mektubunun miktarının belirlenmesinde herhangi bir yasal kısıtlama bulunmamakla beraber genelde inşaat maliyetine veya kira bedellerine oranlanmaktadır.

BİNA YAPIMI İÇİN ANLAŞMALI BANKALARDAN KULLANACAĞIM KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ İÇİN SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?

  • Krediyi kullanacağınız anlaşmalı banka, inşaatınızı yapacak müteahhidi değerlendirmeye alır.
  • Bu inceleme neticesinde bankaya müteahhidi onaylar ya da değiştirmenizi tavsiye eder.
  • Bankadan onay alan müteahhit eski binanızı yıkar ve yeni binanın inşaatına başlar.
  • Yeni binanın toplam işteki yapım oranına göre müteahhit ödeme için bankaya başvurur. Banka ekspertizi binayı denetler ve işin oranına göre müteahhide hakediş olarak sizin adınıza ödeme yapar.
  • Kullanmış olduğunuz kentsel dönüşüm kredisi böylece denetimli bir şekilde, inşaat kontrolü de yapılarak müteahhide hakediş olarak banka tarafından verilir.
  • Çeşitli nedenlerle işi devamında başka bir müteahhit devraldığında, binanızı bitirecek para bankada durmaktadır.

 

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ KAMUDAKİ AKTÖRLER

-BAKANLIKLAR

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü

 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün görevleri, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un 19. maddesine göre düzenlenmiştir.

 Buna göre Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün kentsel dönüşüm bağlamındaki görevi şudur:

Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa, arazi düzenleme ve değerleme ile iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamakla birlikte dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.

-ADALET BAKANLIĞI / NOTERLER

Noterler riskli yapının tespitinden sonra karşınıza çıkacak aktörlerden biridir. Yapılacak tüm resmi işlemlerin belgelenmesi ve yasal kayıt altına alınması için noterlerle çalışmanız gerekecektir.

Bina ortak karar protokolü için noter vasıtasıyla gönderilen tebligatla bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıdaki kararlara katılmayanlara veya toplantıya iştirak etmeyenlere yine noter kararıyla tebliğ edilir.

Riskli yapınızın tespiti için başvuru yaptıktan sonra, gelen rapora göre itiraz etmeniz mümkündür. Bu aşamada Adalet Bakanlığı devreye girmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDEKİ KAMUDAKİ AKTÖRLER

-BELEDİYELER / TAPU MÜDÜRLÜĞÜ

Belediyeler, bünyelerinde bulundurdukları imar ve Şehircilik Müdürlüğü, Kentsel Tasarım Müdürlüğü, Plan ve Proje Müdürlüğü gibi birimlerle, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre; kentsel alan standartlarına uygun, yaşanabilir kentsel çevrelerin oluşturulması; görevli oldukları ilçedeki konut alanları, ticaret alanları, sosyal ve kültürel alanlar ile spor-rekreasyon alanlarının diğer kurumlarla birlikte planlanması faaliyetlerini yürütmektedir. Tapu Müdürlüğü ise riskli olarak tespit edilen binaların tapularına “riskli” şerhi koymak ve bu durumu mal sahiplerine bildirmekle yükümlüdür.

DÖNÜŞÜME KARAR VERME VE HAK SAHİPLERİYLE ANLAŞMA

Kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde binanızı yenileme süreci içerisinde kendinizi en rahat hissedeceğiniz bölüm, riskli yapı tespit raporuna kadar olan başvuru süreci olacaktır. Çünkü burası karar verme sürecidir. Bu süreci de kendi içinde üçe ayırabiliriz.

  • Taraflar arasında anlaşma ve ekip kurma
  • Ekibinizdeki profesyonellere danışma
  • Taslak sözleşmenin ve teknik şartnamenin hazırlanması

 

TARAFLAR ARASINDA ANLAŞMA VE EKİP KURMA  1.1

Yenileme sürecini başlatmadan önce tüm kat malikleri ve onların kanuni temsilcileriyle konu hakkında uzlaşı sağlanması, rahat bir dönüşüm süreci geçirmeniz açısından ilk ve en önemli adımdır. Bu bağlamda, kat malikleri ve temsilcileri olarak yapının geleceği hakkında ortak karara vardıktan sonra, sürecin ilerleyen evrelerinde teknik ve hukuki konularda danışmak üzere profesyonellerden oluşacak bir ekip kurmanız gerekir. Bu ekipte, teknik şartname ve teknik plan çizimlerini okuyup incelerken size destek verecek bir mimar ve özellikle sözleşme ile teknik şartname hazırlama sürecinde hukuki olarak danışabileceğiniz bir avukat olmalıdır.

BİNA YAPIMI İÇİN ANLAŞMALI BANKALARDAN KULLANACAĞIM KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ İÇİN SÜREÇ NASIL İŞLİYOR ?

  • 1 -  Krediyi kullanacağınız anlaşmalı banka, inşaatınızı yapacak müteahhidi değerlendirmeye alır.
  • 2 - Bu inceleme neticesinde banka ya müteahhidi onaylar ya da değiştirmenizi tavsiye eder.
  • 3 - Bankadan onay alan müteahhit eski binanızı yıkar ve yeni binanın inşaatına başlar.
  • 4 - Yeni binanın toplam işteki yapım oranına göre müteahhit ödeme için bankaya başvurur. Banka ekspertizi binayı denetler ve işin oranına göre müteahhide hakediş olarak sizin adınıza ödeme yapar.
  • 5 - Kullanmış olduğunuz kentsel dönüşüm kredisi böylece denetimli bir şekilde, inşaat kontrolü de yapılarak müteahhide hakediş olarak banka tarafından verilir.
  • 6 - Çeşitli nedenlerle işi devamında başka bir müteahhit devraldığında, binanızı bitirecek para bankada durmaktadır.

 

SÖZLEŞMENİN VE TEKNİK ŞARTNAMENİN NOTER HUZURUNDA İMZALANMASI

  • Yapım sürecini başlatmadan önce, karar verme aşamasında yazılmaya başlanan sözleşme taslağını şimdi tüm hak sahipleri, ekibinizde bulunan avukat, mimar, müteahhit firma ve diğer tüm aktörlerle birlikte tekrar incelemelisiniz.
  • Binanızın yerine yapılacak yeni projenin planının okunması ve teknik şartnamenin değerlendirilmesi konusunda bir mimara danışmalısınız. Noter huzurunda imzalayacağınız sözleşme bağlayıcı olduğundan, sözleşmenin tüm maddelerini titizlikle inceleyip sizi her türlü olasılığa karşı bilgilendirecek bir hukuk firmasına danışmadan imza atmamalısınız. Teknik şartname ve sözleşmenin nihai haline, projeyi yaptıracağınız müteahhit firmayla birlikte tüm hak sahipleri olarak noter huzurunda atacağınız imzayla yeni binanızın yapım sürecini başlatabilirsiniz.

 

Teknik şartnameyi ve projeyi incelerken, şartnamede sözü geçen alanlarla ilgili dikkat edilmesi gereken noktalar kısaca şöyledir :

  • Dış mekan: Bahçeler, peyzaj düzenlemeleri bahçelerinizin peyzaj düzenlemesinin projelendirilmesini, sulama ve bakım koşullarının sözleşmeye yazılmasını isteyebilirsiniz. Arsanızdaki “tescilli” ağaçların kesilemeyeceğini bilmelisiniz. Otopark yönetmeliği gereği arsanızın zemin altında kapalı otopark yapmanız gerektiği durumda, bahçe katında derin kök salacak ağaç ve bitkilendirme yapamayacağınızı unutmayın. Arsanızdaki yetişkin ağaçların korunması için binanızın konumlandırılmasını ve otopark planlamasının mümkün mertebe bu husus gözetilerek yapılmasını talep edebilirsiniz.
  • Otopark : İBB Otopark Yönetmeliği’ne göre düzenlenecek otopark alanlarında, araçlarınızın giriş çıkışlarının sorunsuz şekilde yapılıp yapılmadığını projelendirme sırasında dikkatlice kontrol etmelisiniz
  • Asansörler : Resmi Gazete’de yayımlanan asansör yönetmeliğine göre, binadaki daire ve kat sayısına göre belirlenecek bir veya daha fazla sayıda asansör bulunabilir. Asansör kabin ölçülerinin bu yönetmeliğe uygun olup olmadığını projede kontrol edin. Müteahhit bu koşulları sağlayacağını sözleşmede garanti etmelidir.
  • Tesisatlar  havalandırma sistemleri : Binada bağımsız birimlere klima kurulacaksa altyapı, kapasite, iç ünitelerin bulunacakları odalar ve diş ünitelerin konumlandırılacağı yerlerin projede belirtilmiş olmasına dikkat edin. Karar verdiğiniz nitelikteki klima sisteminin özelliklerini teknik şartnamede detaylıca yazılmalıdır.
  • Isıtma sistemleri : Binanızın bağımsız birimlerinin nasıl ısıtılacağı (merkezi sistem, kombi vs.), odalarda ısıtma elemanlarının (radyatör, yerden ısıtma vs.) nitelikleri ve boyutları teknik şartname ve projede yer almalıdır. Merkezi ısıtma sisteminde pay ölçerli sistemin kurulup kurulmayacağı, sıcak su temininin merkezi, kombi veya elektrikli termosifon vb. cihazlardan hangisiyle yapılacağı ve kapasiteleri de teknik şartnamede yer almalıdır.
  •  Elektrik tesisatı : Elektrik tesisatınız için bir elektrik mühendisinin mimari projeye uygun bir elektrik projesi yapması gerekecektir. Bu projede odalardaki aydınlatma ve prizlerin konumlarına, sistemin topraklı olmasına, TV, internet, telefon, diyafon gibi diğer düşük akımlı ve haberleşmeyle ilgili hatların çıkışlarına ve kapasitelerine dikkat edilmelidir. Kullanılacak ekipmanların niteliklerinin ve adetlerinin teknik şartnamede ve projede belirtilmesine önem vermelisiniz.
  • Yangın sistemi : Tüm yapıların İstanbul İtfaiyesi  Binaların Yangından Korunma Yönetmeliği’ne uygun şekilde projelendirilmiş olması gereklidir. Daire içinden yangın merdivenlerine ulaşan kapıların önlerinin kapanmayacak şekilde planlanmasına dikkat etmelisiniz.
  • Tefrişler : Mimari projede mekânların kullanımını size daha iyi anlatmak için mimarlar mobilya tefrişlerini de çizecektir. Odalarda nasıl bir yerleşim olabileceğine ve o mekânı nasıl kullanacağınıza dair bir öneri niteliğinde olan bu tefrişler, mekânın büyüklüğü hakkında size bir fikir verir. Tefrişte kullanılan mobilya ölçülerinin doğruluğunu ve odanın ölçüleriyle uyumlu olup olmadığını ekibinizdeki mimara kontrol ettirmeniz tavsiye edilir. Tefrişte kullanılan mobilyaların büyüklüklerini, standart ölçüde olan kapı genişlikleriyle oranlayarak kabaca hesap edebilirsiniz.

 

SIKÇA SORULAN SORULAR

Arsamın/konutumun bulunduğu mahallede nasıl bir dönüşüm planlandığını hangi kurumdan öğreneceğim?

Projeyi yürütecek idari birimden öğrenebilirsiniz. Kentsel yenileme çalışmalarında da yerel yönetimler proje yürütücüsüdür. Dolayısıyla bu birimler Belediye İmar Müdürlüğü ve Tapu’dur.

Ruhsatsız, metruk ve tamamlanmamış binaların 6306 sayılı kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün müdür?

Binaların ruhsatlı olması zorunlu değildir, fakat her ruhsatsız binanın bu kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir. Metruk durumdaki ve tamamlanmamış yapıların durumu da Uygulama Yönetmeliği Madde 7 – (1)'de açıklanmıştır. Buna göre “yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez”.

Binanın yaşı önemli midir?

Hayır, binanın yaşı önemli değildir. “Deprem riski taşıyan bina” farkındalığı 1999 depremi sonrası ülke gündemine alındığından ötürü, 1999 yılı öncesi inşa edilen tüm yapıların deprem riski taşıdığına dair genel bir kanı oluşsa da bu her zaman doğru değildir. Fakat binanızın yaşı on beşin üzerinde ise ve binanızın deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmediğine inanıyorsanız, riskli yapı tespit raporuna başvurmanız tavsiye olunur.

Riskli yapı tespit raporlarının incelenmesi aşamasında tespit edilen eksik belgelerin temin edilemediği veya malikin başvurusundan vazgeçtiği gerekçesiyle söz konusu yapıların sistemden silinmesi ve riskli yapı tespit sürecinin sonuçlandırılmadan bırakılması mümkün müdür?

Hayır, değildir. Bu, mali açıdan yeni binanın yapımında sorunlar çıkacağını düşünen vatandaşların sıklıkla sorduğu bir sorudur. Fakat “riskli yapı tespiti” için başvuru yaptıktan sonra, eksik belgeniz olsa dahi bu süreçten dönemezsiniz.

Riskli yapı tespit çalışmaları sırasında malzeme tespitlerinin yapılması için kullanılan laboratuvarların bakanlıkça yetkilendirilmiş olma zorunluluğu var mı?

Evet, zorunludur. Burada kastedilen, daha önce başka bir firma tarafından yapılan tespitin geçerli olup olamayacağıysa, bakanlığın yetkilendirmediği hiçbir kurum/kuruluşun raporunun geçerli olmadığı bilinmelidir.

6306 sayılı kanun kapsamında yürütülecek itiraz, yıkım vb. süreçler, hak sahiplerine tebellüğ edildiği tarih üzerinden mi yoksa tapu müdürlükleri tarafından tebligatın postaya verildiği tarih üzerinden mi başlatılacaktır?

 Tebligat kanununa göre, tebellüğ edildiği tarih esas alınmaktadır.

Kiracılara konut yardımı yapılacak mi?

Maliklere konut ve işyeri verildikten sonra fazladan konut ve işyeri kalması halinde kiracı ve sınırlı aynı hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenler ile işyeri işletenlere verilebilir. Fakat buna oldukça az rastlanmaktadır. Kira yardımıyla ilgili daha detaylı bilgiye, bağlı bulunduğunuz belediyenin ilgili müdürlüğünden ulaşabilirsiniz.

Riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet şartı hangi koşulda sağlanır?

Riskli yapı onay tarihinden önce orada oturuyor olmanız gerekir. Yani, ikametgâhınız tespit yapılmadan önce, riskli yapı tespiti yapılacak olan binada olmalıdır.

Yenilenen binayı satan ve alan kişiler tapuda harç ödemeyecek mi?

Hayır. 6306 sayılı kanun kapsamında yenilenen binaların alım satım işlemlerinde harç alınmayacaktır. 6306 sayılı kanunun getirdiği en önemli avantajlardan biri budur.

Veraset ve intikal vergisi istisnası nasıl uygulanıyor?

Örneğin, babanız ölmüşse veya yapı yenilenmeden hibe edildiyse %30’u vergiden muaf olur. Bu da yasanın avantajlarından biridir.

Riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılması yerine güçlendirilmesi tercih edilebilir mi?

Evet. Bunun için maliklerce, güçlendirmenin mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararının alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.

Kentsel dönüşümle mevcut binamıza fazladan kat veya imar alabilir miyiz?

Hayır. Binanızı bağlı olduğunuz belediyenin imar kurallarına göre yaptırmanız gerekir.

SÖZLÜK

  • Arsa payı : Kat mülkiyeti söz konusu olduğu yerlerde bağımsız bölümlere tahsis edilen mülkiyet payıdır.
  • Avan proje : Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden 1/100, 1/200 ölçeklerde yürürlükte bulunan imar plan ve mevzuatına göre düzenlenen taslak projedir. Proje neyin nerede kullanılacağını gösterir ve tüm kriterleri net ortaya koyacak kararları içerir.
  • Brüt kullanım alanı: Binanın inşa edilen alanlar toplamıdır. Bu alana tabii zemine oturan açık teraslar, avlular, ışıklıklar, her nevi hava bacaları ve saçaklar dahil edilmez. Duvar kalınlıkları, şaft boşlukları, ortak alanlar dahil kat alanıdır.
  • Fenni mesul: Riskli yapının yeniden projelendirilirken yürürlükteki kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk Standartları, teknik şartnameler, iş güvenliği gibi standartlara uygun olarak yapılmasından sorumlu ilgili uzman. Bir inşaat mühendisi ya da mimar yapının fenni mesuliyetini alarak projenin teknik uygulama sorumlusu olabilir.
  • İbraz : Ortaya koyma, gösterme, meydana çıkarma.
  • İkame :Yerine koyma, yerine kullanma.
  • İmar durumu: İmar plan ve yönetmeliğine göre o arsanın nasıl kullanılabileceğini gösteren belgedir.
  • İnşaat Alanı: K.A.K.S. (emsal) ’e göre net arsa büyüklüğüne oranlı olarak hesaplanan ve tüm katların o arsanın tabi olduğu yönetmeliklere göre hesaba dahil edilen kısımlarının toplam alanı.
  • İskânlı tapu: Kat mülkiyetli tapudur. İnşaat sürecinde binanın şartlara uygun olarak yapılmasından ötürü belediyenin kontrolü sonrasında verilir.
  • Hisseli tapu: Herhangi bir taşınmazın üzerinde birden çok kişinin hakkının olduğunu gösteren tapu çeşididir. Ayrıntılı bir mülkiyet söz konusu değildir, dolayısıyla banka kredisine uygun değildir ve anlaşmazlık çıkarsa uğraştırıcı bir sürece sebep olur.
  • K.A.K.S. : Kat alanı kat sayısının kısaltması. Başka bir adı da “Emsal”dir. Bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanını belirler ve yapının tüm katlarının alanlarının toplamının parsel alanına oranından elde edilen bir sayıdır. KAKS veya emsal imar planı ve notlarında aksine bir hüküm yoksa net parsel alanı üzerinden hesaplanır.
  • Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır.
  • Kat maliki: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bağımsız bölümler üzerine kurulan mülkiyet hakkına sahip kişiler için kullanılan terimdir. Ev sahipleri kat malikidir.
  • Net kullanım alanı: Ortak kullanım alanları, duvar kalınlıkları, şaft boşlukları hariç, üzerinde yürünebilen döşemelerin toplam alanı.
  • Ortak alanlar: Kat holleri, apartman giriş holleri, otoparklar, kapıcı daireleri, kazan daireleri, depolar, merdivenler, yangın merdivenleri ve yangın holleri için ayrılan alanlar.
  • Sözleşme: İdare ile yapılan yazılı anlaşma.
  • Şartname: Yapılacak işlerin genel, özel, teknik ve idari usul ve esaslarını gösteren belge veya belgeler